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    王文学留守,吴向东进城

    编者按:本文来源微信公众号棱镜,作者 孙春芳,创业邦经授权转载。

    华夏幸福的LOGO中间是个太极图,图边围着八个点,乍看像是一群人在吃鸳鸯火锅,实际上它的寓意是太极两仪生八卦,八卦生万物。

    此前,王文学独掌华夏乾坤,呈混元之势,2018年下半年,平安入股成为二股东,2019年2月,前华润置地总裁吴向东成为华夏幸福联席董事长和总裁。

    ?#28304;耍?#21326;夏幸福两仪始立、阴阳初分,两人分工明确。

    吴向东擅长在核心城市的核心地段,操盘商业地产和高端住宅。他此前在华润置地时打造深圳万象城,一役奠定江湖地位。

    王文学擅长在一线城市的周边地带,以产业地产形式拿地,开发园区内外住宅地产回笼?#24335;?#21453;哺产城业务,等到产城业务成熟,坐收产业发展服务费用。

    他此前在环京的固安一操盘产业新城十多年,并成功将其模式复制到环南京、杭州等区域。

    而今,华夏幸福在?#26412;?#21644;深圳各有总部,王文学坐镇?#26412;?#30041;守?#38469;?#22280;外围的产业新城业务,而吴向东坐镇深圳,开掘?#38469;?#22280;的核心地带,帮助华夏幸福在产业新城之外,再造一个商业地产板块,产品包括写字楼、高端商场与中高端住宅。

    可以说,此前长期在城乡结合?#30475;蠐位?#30340;华夏幸福,2019年要进城了!

    理想很丰满,现实又如?#25991;兀?/h4>

    4月22月下午,华夏幸福董事、联席总裁赵鸿?#31119;?#33891;事会秘书林成红等高管现身南京市溧水区华夏幸福产业园,他们试图向腾讯《棱镜》等与会媒体解答这一疑问。

    融?#24335;?#26500;再优化

    2019年2月,吴向东带着以原华润置地财务总管俞建为首的旧部入驻华夏幸福。

    兵马到位,?#24335;?#31918;草是否已经先?#24515;兀?/p>

    在吴向东到位两个月后,华夏幸福公布2018年财报,截止财报季末,华夏幸福筹资活动现金流从上期末的571亿元陡降为-65亿元。简言之,现金流并不?#27490;邸?/p>

    华夏幸福董事会秘书林成红?#28304;?#35299;释,筹资活动现金流恶化始于2018年二季度,彼时房地产调控严厉,加之资管新规颁布,诸多非标融资无法操作,因此融?#24066;?#29616;金流成负。

    但到2018年四季度时,融?#24066;?#29616;金流已经回血,2019年一季度又在?#20013;?#22686;长之中。

    确如林成红所说,自2018年12月?#20004;瘢?#25166;在?#31185;?#22836;上的融?#24335;?#31629;咒大大放松。受益于政策窗口,华夏幸福紧急发债。

    2018年12月,华夏幸福超额发行70亿元公募公司债券,其中30亿元,票面利率7.00%,另外40亿元,票面利率8.30%。

    2019年3月,该公司发行一笔10亿元5年期的公司债,票面利率5.5%。

    相对于动辄10%以上的非标融资利率,发债融资成本较低。

    ?#31185;?#21457;债主要用于债务再融资,说白了,是借新还旧,降低短期负债比例,提高长期负债比例,以时间换空间消解债务风险。

    华夏幸福在2018年报中解释道,2018年融资现金流大幅下降源于大量偿还借款,通过偿还短债新借长债筑起债务防火墙。

    过去一年,华夏幸福的融?#24335;?#26500;中,有息负债总额1390亿元,其中一年期短期债务占总有息负债的比重为19%,较?#22799;?#21516;期下降12 个百分点。

    2019年一季度,华夏幸福融?#24335;?#26500;继续优化,在总额252.10亿元的新近借款中,银?#20889;?#27454;6.78亿元,债券15.87亿元,剩下的绝大部分为新增保险?#24335;?#20538;权计划和信托借款,而保险?#24335;?#20538;权计划一般融?#21183;?#38480;较长,在5-10年之间。

    吴向东粮草到位

    大笔长期负债的出现,是在给吴向东开疆拓土筹备粮草。

    正如华夏幸福在《致股东信?#38450;?#35828;的地产金融化:不动产发展需要长期、稳定、低利率的?#24335;穡?#38271;钱”也需要投资不动产项目以平衡风险收益。

    林成红?#28304;?#35299;释称,长线?#24335;?#22914;黑石等国外资管机构或国内的保险?#24335;?#23545;配置不动产的需求很大,因此,地产金融结合的趋势非常明显。

    “而产业新城的商业模式盈利性和稳定性非常好,适合长线?#24335;?#30340;配置需求。”华夏幸福另一位高管对腾讯《棱镜》说道。

    吴向东将要大力开拓的商业地产、长租公寓等持有型长周期地产业务,对长线?#24335;?#30340;需求比产业新城更大,这些业务的培育需要大量的前期投资,并且需要上十年的运营,才有望收回投资。

    “目前的政策对地产金融化也是大力支持,”林成红称,未来证监会、银行有望批准公募的REITs(房地产信托基金)产品发行。

    这对吴向东的商业地产野心来说,是个利好。

    另外,中国平安的两笔股权投资款已经到账,华夏幸福大股东华夏控股得以解除股权质押风险。

    因A股没有放开房地产市场的定增、配股,因此平安只能通过受让老股的方式,自华夏控股处获得华夏幸福25.25%的股权。

    腾讯《棱镜》获悉,股权转让款分两笔支付,第一?#24335;?#36817;137亿?#24335;?#22312;2018年9月份已经到位,第二?#24335;?#36817;40亿?#24335;?月23日左右已经到位,177亿元全?#30475;?#20837;华夏控股的账户。

    华夏控股收到第一?#39318;式?#21518;,用于偿还债务,同时解除股权质押。

    根据华夏控股和中国平安的协议安排,第二笔40亿元将由华夏控股借给上市公司华夏幸福,解决上市公司运营现金流紧缺等问题。

    华夏平安谁做主

    中国平安已经持有华夏幸福25.25%的股权,大股东华夏控股的持股比例则降到36.29%。

    中国平安是否会谋求上市公司控制权?吴向东到底华夏控股的人还是平安的人?

    外界疑虑颇多。

    ?#28304;耍?#26519;成红从三个层面给出解释——

    从股东控股层面来说,平安对华夏幸福的投资是具有战略性目的的财务性投资。在第二笔股权交易协议里,平安?#20449;?#19981;主动谋求华夏幸福控制权,现在华夏控股在上市公司中的股权比例高达36%以上,王文学和华夏控股依然是华夏幸福的实际控制人。

    从董事会成员层面看,华夏幸福董事会结构是4+2+3,4位是华夏控股提名的董事:王文学、吴向东、孟惊、赵鸿?#31119;?#20004;位中国平安提名的董事?#22909;?#26862;和王威;3位独立董事:朱武祥、张奇峰、王京伟。

    而且,林成红特别澄清:华夏幸福首席执行官吴向东是由华夏控股提名,“这样的董事会席位安排,兼顾了平安投后管理的稳定性和上市公司治理决策的有效性。”

    最后是公司治理层面,华夏幸福公司章程规定,首席执行官吴向东在董事会的授权之下,对公?#38236;?#19994;务进行相应管理,年度预算的批?#26149;?#24180;度经营计划等需要在董事会层面?#33268;邸?/p>

    “我们现在是一个比较?#30475;?#21644;高效的董事会,会对战略性问题、预算问题、投资问题进行非常有针对性的?#20302;?#21644;决策。”林成红说。

    吴向东不仅是华夏幸福的首席执行官,还是该公司联席董事长,已经被授予足够的人力、?#24335;鸕群?#24515;资源调动权限。

    冒险之旅开始了

    华夏幸福就等着吴向东打响进城的第一炮了。

    吴向东目前主抓商业地产、高端住宅、长租公寓、康养地产。“新模式、新领域、新地域。”上述产业被吴向东称之为三新业务。

    所有人都在关注着,当年他在华润置地操盘深圳万象城的成功经验,能否在华夏幸福得以复制?

    三座大山摆在摆在吴向东面前,一是地,三新业务如何找准核心城市的核心地段;二是钱,三新业务?#24335;?#38656;求大、使用周期长,从哪儿?#19994;?#21512;适的钱?三是品牌,华夏幸福在商业地产领域一片空白,吴向东如何说服地方政府和合作伙伴与华夏幸福展开合作?

    据此,华夏幸福管理层透露,前期华夏幸福将在自己的老地盘中,寻找核心地块开发商业地产,“比如说?#30830;?#24066;的核心区域,以轻资产为主的方式寻求合作伙伴的?#24335;?#25903;持。这样以来,地方政府的信任就解决了,再去取信合作伙伴,相对容易一些。”

    然而,?#25104;?#19994;地产公司区域投拓总监表示,商业地产轻资产模式若想成功,首要前提还是拥有成熟品牌。例如万达广场,已经运作10多年,在市场、客户和业内心中都有极大的品牌影响力,如是才能?#19994;?#21512;作方出钱出地,万达则提供品牌溢价和运营管理。

    毕竟,罗马不是一天建成的。

    一个商业地产项目的成功,除了品牌加持,?#26500;?#31995;地段、营销、运营、管理等诸多因素,而品牌植入人心,是这些因素集合达成效果最优,而后通过时间验证方才有望开花结果。

    “华夏幸福在商业地产业务是零起点,好在吴向东本身在这个领域浸淫多年,他本人就是一个IP,以他的资历经验和管理团队,如果打造的第一个项目一炮而红,品牌效应说不定就会出来。”上述投拓总监表示。

    钱已到位,人已到位,接下来,吴向东和华夏幸福的冒险之旅开始了。

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